투기과열지구 해제로 무주택자, 1주택자, 다주택자의 영향은?

세종과 인천이 투기과열지구에서 해제되고 조정대상지역으로 변경되었다는 발표가 있었습니다. 

 

중요한 건 해제가 된 이후 변화를 기대할 수 있는지 인 거 같습니다. 

일단 세종은 투기 과열지구가 해제되었고, 

인천은 연수, 남동, 서 지역이 해제되었습니다. 

나머지 조정지역은 101곳에서 61곳으로 조정되었습니다. 

 

 

1. 서울 경기도 투기과열지구 조정대상지역 현황

서울은 변화가 없습니다. 

경기도도 마찬가지 입니다. 

경기도에서 투기과열지구가 유지된 지역은 다음과 같습니다. 

투기과열지구가 유지되었다는 의미는 서울과 마찬가지로 언제든지 상황이 변하면 매수세 유입으로 인한 상승 여력이 있다고 판단할 수 있겠네요!! 

• 과천,
• 성남분당,
• 광명,
• 하남,
• 수원,
• 성남수정,
• 안양,
• 안산단원 (대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외)
• 구리,
• 군포,
• 의왕,
• 용인수지,
• 기흥동탄 ( 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ 오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함)

 

2. 지방 조정대상지역 현황

지방은 일단 거의 모든 지역이 투기과열지역에서 해제되었습니다. 

거의 무장해제되었다고 보면 되겠네요.

일단은 금리인상이 가장 크게 작용해서 어떻게 움직일지는 조금더 지켜봐야겠지만, 조금은 숨통이 트이는 것도 사실입니다. 

역시 가장큰건 대출이 가능하다는 점이니까요. 

 

 

3. 투기과열지구에서 조정지역으로 변경되면서 달라지는 점

사실 투기과열지구에서 조정지역으로 변경되어도 크게 달라지는 점은 없어 보입니다. 

투기과열지구와 조정지역이 정도만 다를 뿐 유사하게 규제하는 부분이 많아서 인데요 

일단 가장 중요한게 대출을 살펴보면 지금과 같은 고금리 시기에는 사실 큰 차이가 없어 보이긴 하지만,

이마저도 LTV, DTI가 10% 정도 상승하는 변화가 전부입니다. 

15억이 초과하는 아파트 같은 경우는 구매할 때 대출이 가능해집니다. 하지만 현재 세종에서 15억 넘는 아파트가 거의 없다시피 한 상황이라 크게 달라지는 점이 없다고 봐도 무방하겠네요. 

 

위와 같은 이유로 실 수요자 입장에서 보면 크게 변화하는 점이 없어 보입니다. 

 

LTV와 DTI 변화 살펴보기

LTV

 - 기존 : 9억원이하 40%, 9억 원 초과 20%, 15억 원 초과 0%에서 

 -  변경 : 9억원이하 50%, 9억 원 초과 30%

 

DTI 

 - 기존 : 40%

 - 변경 : 50%

 

 

4. 조정지역에서 해제되면서 변경되는 점

1) 취득세

​2번째 주택에 대한 취득세 중과(8.4%) 없어지고 3번째 주택부터 취득세 중과됩니다.

​

2) 다주택자 종부세 인하 

2주택자의 경우 조정대상지역 2 주택자면 종부세 중과인데,

그중 한 채가 비조정대상지역이 되면 종부세 중과가 없어지네요.

(비조정대상지역은 종부세도 3 주택부터 중과)

​

3) 양도소득세

​1주택자 비과세 요건에 거주요건 삭제됩니다.

(비조정 1 주택자는 보유 2년만 해도 양도세 비과세)

다주택자 양도소득세 중과가 없어지네요. 

 

4) 등기 후 전입 의무가 없어짐(비과세)

5) 청약 조건의 변화 (세대주 -> 세대원 가능)

6) 전매 제한이 해제

7) 중도금 대출 세대당 2건 가능(한국주택금융공사, HUG)

8) 잔금 대출시 1주택 처분 조건 없음

9) 자금조달 계획서 제출 의무 없음

10) 다주택자 장기보유특별공제 최대 30$, 1주택자 ㅊ최대 80% 가능

 

조정대상지역 지정해제 41곳은

평택·파주·안성·양주·동두천, 부산 해운대구·수영구·동래구·남구·연제구·서구·동구·영도구·부산진구·금정구·북구·강서구·사상구·사하구, 대구 수성구, 광주 동구·서구·유성구·대덕구, 울산 중구·남구, 청주, 천안 동남구·서북구, 논산, 공주, 전주완산, 덕진, 포항 남구, 창원 성산구.

 

5. 무주택자, 1주택자, 다주택자의 영향은?

 

규제지역이 해제되면 LTV, DTI 등 가계대출 추가 규제를 적용받지 않습니다.

LTV는 비규제 지역과 동일하게 70% 수준까지 적용 받구요.

조정대상지역에 까다롭게 적용됐던 세제 규제도 해제가 됩니다.

2주택 이상 다주택자에 대한 취득세 중과, 다주택자 양도소득세 중과·장기보유특별공제 배제가 없어집니다.

1주택 이상 소유자의 신규 취·등록 임대주택 세제혜택도 정상화됩니다. 

 

그럼 이번에 비 조정지역이 된 지역을(대부분의 지방 도시들 여기에 해당이 되겠네요)

각 상황별로 한번 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

1) 무주택자 : 상관 없음

서울은 그대로 투기지역, 투기과열지역, 조정지역에 변동이 없고, 

경기도 핵심 지도 그대로 투기과열지역이 유지되네요. 

그 외 경기/인천지역들도 지역마다 다르지만 최근 가격 상승폭이 많았습니다. 

 

서울 경기 인천 핵심지역을 제외한 지역에 대해 매수를 고려해 봐야 하지만, 사람 마음이 어디 그렇습니까? 

매수할 여력이 어느 정도 있는 상태를 기본 전제로

그동안 집을 안 사고 무주택으로 있었다는 건, 

청약통장을 들고 청약을 노린다거나, 혹은 핵심 지역으로 매수해서 이동하려는 분들이 대부분일 텐데요. 

이런 분들이 조정지역이 해제되었으니 집을 사서 들어갈 일은 거의 없을 거 같습니다. 

또 비조정지역으로 된 지역에 투자해서 시세 상승을 기대하고 등기를 칠 확률도 없어 보여요. 

저 같아도 핵심 급지로 이동하고 싶은 마음이지 경기 외각으로 혹은 지방으로 갈 생각이 없습니다. 

 

 

2) 1주택자 : 해당 지역 매수 기회이자 매도 기회

1주택자 입장에서 이미 조정지역 1주택자라면, 이참에 비 조정지역 한 채를 더 사려고 알아볼 수 있을 거 같습니다. 

하지만 금리가 높은 상황에서는 웬만한 지역이 아니고서야 지방 투자를 고려하기 힘들 수 있습니다. 

또 조정지역에서 비조정지역으로 변경된 1주택자라면, 

양도세 비과세 혜택을 받고 매도의 기회로 삼을 수 있어 다른 상급지로 옮겨갈 수 있겠네요. 

 

 

3) 2주택자 이상 : 매수 별 상관없음, 매도 메리트

 

3주택자부터는 비조정대상지역도 취득세가 중과되므로 비조정지역 주택을 구매해도 종부세 중과가 됩니다. 

다만 양도세는 일반과세가 가능하므로 취득세를 내고도 차익을 실현할 수 있는 매물이 있다면 투자할 수도 있을 거 같습니다. 

 

 

지금까지 투기과열지구가 해제된 지역에 대하 알아보았습니다. 

무주택자, 1주택자, 다주택자들의 상황도 다 재각각인데요. 

투기과열지구와 조정지역에서 해제되면서 어떻게 상황이 변화할지 계속적으로 살펴봐야 할 거 같습니다. 

감사합니다.